Achat immobilier en viager : ce que vous devez savoir

Rédigé le 22 septembre 2017 par | Immobilier de rendement Imprimer

Cher lecteur,

Moins répandu qu’on pourrait le penser, l’achat immobilier en viager permet pourtant à chacun d’y trouver son compte, sous certaines conditions et sous réserve de bien savoir où vous mettez les pieds !

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Pour revenir au sujet du jour, le mot viager tire son origine de « viaje » qui signifie en vieux français « temps de vie ». Un achat en viager est un contrat particulier passé entre l’acheteur et le vendeur. Contrairement à un achat classique, vous ne payez pas en une seule fois le montant de l’achat. Vous devez verser au vendeur un bouquet (en général 10% à 30% du prix du bien) puis une rente (la plupart du temps mensuelle) jusqu’à son décès. Le viager du point de vue du vendeur

Les vendeurs en viager, appelés crédirentiers, sont essentiellement des personnes âgées. Ils peuvent ainsi bénéficier de revenus supplémentaires et compléter leur pension avec leur rente tandis que le bouquet peut par exemple leur permettre de faire face à des dépenses de santé imprévues.

La rente est soumise aux impôts sur le revenu pour une fraction de son montant, mais le montant diminue suivant l’âge du rentier. Le crédirentier peut continuer à habiter son logement (viager occupé) ou non, notamment s’il part en maison médicalisée (viager libre). Un investissement de base plus abordable

Outre le fait que l’investissement de base est plus abordable puisqu’il ne s’agit que du bouquet, nombre d’acheteurs espèrent faire une bonne affaire en achetant un bien en viager. En effet, la rente mensuelle est versée tant que le vendeur est vivant. A son décès, l’acheteur, appelé le débirentier, prend pleine possession des lieux et cesse les versements. Le prix payé au total peut donc être très inférieur à la valeur réelle du bien.

Mais attention, l’histoire contraire est également valable !

Si le crédirentier a une durée de vie très longue, l’acheteur peut être amené à payer beaucoup plus que la valeur du bien. L’histoire du viager de Jeanne Calment, la célèbre ancienne doyenne de France, en témoigne : l’acheteur n’a jamais pu profiter du bien, étant décédé avant elle. Dans ce cas, les enfants du débirentier sont tenus de continuer les versements.

En cas de défaut de paiement, le crédirentier reprend la pleine possession de son bien et n’a pas à rembourser quoi que ce soit. Les conditions particulières de l’achat en viager

Le prix de vente est fixé entre les parties sans toutefois pouvoir dépasser la différence entre

Ces barèmes peuvent être consultés auprès d’un notaire ou d’une compagnie d’assurance.

La rente versée est le fruit d’un calcul assez compliqué basé sur l’espérance de vie du vendeur et qui mêle la valeur du bien, l’âge et le sexe du vendeur. Les barèmes sont disponibles auprès des notaires, mais aussi des compagnies d’assurance ou des caisses de prévoyance.

Certaines clauses peuvent être ajoutées au contrat :

 Bon à savoir :

Quel intérêt avez-vous en tant qu’investisseur ?

Si l’intérêt des vendeurs en viager est relativement simple à comprendre dans un marché en haut de cycle, l’intérêt des acquéreurs est plus délicat (du fait de l’état actuel du marché de l’immobilier) :

Seul le pari sur une faible espérance de vie du vendeur pourrait justifier de s’y intéresser, sauf que  parier sur la vie de quelqu’un, c’est franchement limite.

Une baisse de prix drastique pourrait également justifier un bon investissement en viager, mais c’est l’intérêt du vendeur qui serait alors remis en cause : pourquoi accepter une trop forte baisse du prix de vente ? Pourquoi ne pas alors préférer une vente au plein tarif (sans viager) et transformer le capital issu de la vente en rente viagère ? Un marché confidentiel amené à se développer

  1. Les seniors sont de plus en plus nombreux.
  2. Ils recherchent des revenus supplémentaires.
  3. C’est un vrai complément de revenu utile pour la retraite. Selon la chambre des notaires, le viager devrait passer de 0,5% en 2012 à 4% des transactions immobilières en 2027 soit une multiplication par 8 en 15 ans !

Coté acheteur cela pourra fonctionner car il y a :

  1. Des avantages spécifiques : pas de frais bancaires, pas de risque locatif, faible imposition.
  2. Une situation de déséquilibre. Il y a actuellement trois fois plus de vendeurs que d’acheteurs.
  3. Cette moyenne cache des disparités. Le rapport tend à s’équilibrer à Paris ou dans le Sud-Est. Par contre il devient très favorable à l’acheteur dans les zones rurales peu recherchées.

Cependant, la vie n’est pas un long fleuve tranquille : quelques précautions s’imposent.

Revendre son achat en viager, c’est possible

L’acheteur peut revendre le bien à tout moment. Il n’a pas besoin de justifier d’un quelconque motif. De son côté, le crédirentier n’a pas à donner son accord, les conditions initiales de son viager étant censées être reprises intégralement dans l’acte authentique de revente par le notaire. Le vendeur initial devra juste veiller à recevoir la copie exécutoire de l’acte afin de pouvoir préserver à tout moment ses intérêts.

Le paiement de la rente, dont le montant reste identique, n’est pas interrompu. Il reste à la charge du premier acquéreur. À moins que le crédirentier accepte la substitution, ce qu’il n’a pas intérêt à faire, ne connaissant pas la solvabilité du nouveau venu. Mieux vaut, en effet, se réserver la possibilité de se retourner contre le premier acquéreur qui, lui-même, peut agir contre son successeur. C’est une responsabilité en cascade protectrice des intérêts du crédirentier.

L’acheteur décède prématurément… pensez à l’assurance

Si le décès de l’acheteur survient, ce sont ses ayants droit, en général les enfants, qui héritent alors du viager, autrement dit de la propriété du bien acquis, selon les conditions prévues dans l’acte authentique d’origine. Ils devront payer la rente, ainsi que les charges et travaux qui incombaient au défunt. Là encore, pour le crédirentier, cela ne change rien, si ce n’est un nouveau débiteur. Une assurance peut prendre le relais pour couvrir le montant de la rente si le débirentier avait pris ses précautions pour protéger ses héritiers.

Il faut que vous gardiez à l’esprit que vous pouvez devenir propriétaire en bénéficiant d’un paiement échelonné, bien utile lorsque vous ne disposez pas d’un apport financier conséquent. Ce type d’achat fait office de placement à long terme.

Anne Dassier

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