9 conseils pour investir dans l’immobilier

Rédigé le 16 juin 2017 par | Immobilier de rendement Imprimer

Cher lecteur,

L’immobilier fait partie des investissements privilégiés par Mark Ford dans sa stratégie de création de richesse. Il y consacre un programme complet, que vous pouvez retrouver ici.

Aujourd’hui, dans Provoquez votre réussite, je vous propose mes 9 recommandations pour investir de façon efficace dans l’immobilier, tirées de ma propre expérience d’investisseur.

Au cours de ces cinq dernières années, j’ai en effet réalisé plus de 300 transactions immobilières. Et à chaque séminaire auquel je participe, la question la plus difficile que l’on me pose est la suivante : « Avec tout ce que vous savez aujourd’hui, que changeriez-vous dans votre façon de procéder ? »

Si je me base sur ma situation actuelle et le fait que je m’estime heureux, je ne procéderais pas autrement. Je suis très satisfait de ma situation actuelle en tant qu’investisseur, et je pense que si j’avais agi différemment, je n’en serais pas là aujourd’hui.

Selon moi, il serait plus approprié de poser la question ainsi : « Au regard de votre expérience, quelle orientation prenez-vous désormais et quel conseil pourriez-vous donner à un investisseur en herbe ? »

Même si mes projets sont toujours en cours de réalisation, j’ai neuf conseils à vous offrir, si vous investissez ou si vous projetez de le faire.

1. Privilégiez la qualité à la quantité.

Les investisseurs qui se lancent doivent faire ce qu’il faut pour survivre, tout en gardant à l’esprit qu’il vaut mieux réaliser une seule transaction de qualité, qu’une multitude de transactions moyennes.

En tant que débutant, vous devez vous lancer avec prudence, en réalisant de bonnes transactions. Ensuite, procédez étape par étape. Allez-y progressivement et en prenant le temps. Sinon, si vous précipitez les choses, vous courez le risque de commettre des erreurs qui vous feront perdre des mois, voire même des années.

2. Fixez-vous des objectifs et écrivez-les.

Lorsque j’ai démarré, je n’avais pas d’objectifs concrets. Par conséquent, deux ans après m’être lancé, j’en étais à peu près au même stade qu’à mes débuts. J’ai tourné en rond et couvert énormément de terrain mais je n’avais pas beaucoup avancé par rapport à mon point de départ. C’est seulement à ce moment-là que j’ai élaboré un plan. (Il m’aura fallu pour cela quelques dizaines de « séminaires »).

Elaborez un plan le plus vite possible, de préférence avant de commencer à investir. En dressant un plan réaliste et en vous y tenant, vous pouvez réaliser bien plus en un an que je ne l’ai fait en trois ans.

Fixez-vous des objectifs réalistes. Discutez avec des investisseurs expérimentés du domaine que vous avez choisi et demandez-leur de vous donner leur avis, en toute honnêteté, à propos des gains réalisés par opération et du délai moyen de réalisation d’une transaction.

Ensuite, en vous basant sur cela et sur vos ressources actuelles en liquidités et ligne de crédit, fixez-vous des objectifs de trésorerie et fonds propres à long terme sur un, deux, trois puis cinq ans. Une fois que vous avez défini ces objectifs à long terme, réalisez vos objectifs à court terme sur trois, six et neuf mois en mettant l’accent sur les étapes que vous devez accomplir afin de réaliser vos objectifs à long terme.

Si vous n’élaborez pas un plan de ce type, et si vous ne vous engagez pas à le suivre, vous n’avancerez pas.

3. Si possible, conservez les meilleures affaires que vous avez réalisées.

Avec le recul, j’ai été propriétaire de nombreuses maisons que j’aurais dû conserver. Je ne regrette pas de les avoir vendues, car chaque vente a contribué à ma réussite, mais je possédais vraiment des « perles » dont la valeur a plus que doublé depuis que je les ai vendues.

Lorsque je les ai vendues, je ne pensais pas que ces quartiers allaient décoller (comme le disaient les promoteurs, entre autres). Alors je les ai vendues et j’ai utilisé les profits pour d’autres choses. Si j’avais conservé les 50 meilleures affaires que j’ai réalisées, sans rien faire d’autre, ma fortune nette actuelle serait probablement trois fois plus importante.

Parfois, cependant, il est nécessaire de vendre un bien pour encaisser les profits : même s’il serait plaisant de le conserver. Faites preuve de discernement.

4. Ne limitez pas vos gains.

Lorsque vous achetez en grande quantité, ne vous sentez pas obligé de faire profiter votre acheteur des gains de coût réalisés. J’aurais pu générer plus de profits que je ne l’ai fait, sur de nombreux biens que j’avais achetés en gros. Souvent, lorsque je réalisais une SUPER transaction, je faisais profiter mon acheteur de la SUPER économie réalisée.

Eh bien, c’est une erreur. Mon conseil, c’est d’empocher ce que vous pouvez empocher. N’escroquez pas les gens en pratiquant des prix excessifs, au-dessus du marché. Offrez-leur un bon prix. Après tout, il s’agit de faire des affaires. Laissez le marché fixer votre prix. Il y aura bien assez de périodes au cours desquelles vous ne réaliserez pas le profit espéré. Alors profitez des périodes fastes lorsqu’elles se présentent.

5. Ne confondez pas charité et business.

Parfois, j’ai pris mon entreprise pour une œuvre caritative, à tort. Je vous recommande de ne jamais faire de même. Ne permettez à personne de ne pas régler le loyer, ou ne donnez jamais rien de plus, en échange d’un service, que ne le dicte le bon sens des affaires.

Comprenez-moi bien. Faire preuve de charité avec des profits déjà réalisés ne pose pas de problème. C’est ce que je fais. Mais vous ne pouvez agir charitablement dans le cadre de vos activités. Si vous le faites avant d’avoir réalisé des profits, vous sciez la branche sur laquelle vous êtes assis. Et vous n’aurez aucun profit à partager, ensuite.

6. Conservez votre emploi aussi longtemps que nécessaire.

Je sais que c’est difficile à entendre, notamment lorsque vous n’appréciez pas l’emploi que vous occupez actuellement. Mais, comme Mark Ford, je recommande aux débutants occupant de bons emplois de les conserver pendant un moment. Ils vous fournissent un filet de sécurité le temps de votre apprentissage, et vous permettent d’avoir accès aux banques. Il est difficile de convaincre ces établissements de travailler avec vous, lorsque vous êtes indépendant.

7. Démarrez dès que possible.

Je me suis intéressé à l’investissement dès l’âge de 18 ans, et je regrette de ne pas avoir réellement commencé à cette époque. Mais j’ai attendu plus de 10 ans avant de me lancer. Au moment où je rédige ces lignes, je n’investis que depuis cinq ans, et j’ai du mal à imaginer où j’en serais maintenant si j’avais commencé à l’âge de 18 ans. Il n’est jamais trop tard, mais vous devez commencer dès maintenant !

8. Choisissez vos associés avec soin.

Ayez uniquement recours à des associés lorsque vous avez besoin d’eux. Autrement dit, choisissez des gens ayant du temps, de l’argent, des connaissances ou des compétences que vous n’avez pas. Ils doivent mettre sur la table quelque chose dont vous avez besoin. Trop souvent, deux personnes n’ayant rien d’autre en commun qu’un rêve, décident de s’associer. Ce n’est pas bon. Les associés doivent se compléter, et ne pas avoir les mêmes qualités.

Actuellement, j’apprends aux gens à ne s’associer qu’au cas par cas (projet par projet). Le type d’association que je recommande le plus souvent est le suivant : l’un des associés apporte la totalité de l’argent et l’autre est responsable de tout le reste.

9. Osez rêver.

Finalement, j’aimerais souligner que si vous avez un rêve, vous pouvez le réaliser en déployant des efforts et en faisant preuve de persévérance. Avoir de l’argent et une bonne ligne de crédit, cela facilite l’investissement… mais ce n’est pas nécessaire.

Lorsque j’ai commencé ma carrière d’investisseur immobilier, je n’avais ni argent et peu de crédit. Au cours de ces cinq dernières années, j’ai énormément progressé.

Alors fixez vos objectifs et entamez les démarches nécessaires pour les accomplir. Réévaluez-vous et adaptez-vous régulièrement… mais ne laissez pas tomber et ne laissez rien vous arrêter.

Steve Cook, article original en VO (anglais) accessible ici : Early to Rise.

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Steve Cook
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